Wat is een hypotheek?

Een hypotheek is een lening met onroerend goed (zoals een woning of bedrijfspand) als onderpand of zekerheidstelling waarbij de geldgever het recht van executie heeft, indien de geldnemer niet aan zijn verplichtingen voldoet.

De maximale hypotheek is het maximale bedrag dat in de vorm van een hypothecaire lening geleend mag worden. Hoeveel u mag lenen is afhankelijk van inkomen en de waarde van de woning. Sinds 2018 mag maximaal 100% van de woningwaarde belast zijn met een hypotheek. Op basis van het inkomen wordt bepaald of deze last ook gedragen kan worden. Bijkomende kosten, de kosten koper, moeten van eigen geld betaald worden en kunnen niet meer meegefinancierd worden. Woningen met een waarde tot € 325.000 komen in aanmerking voor Nationale Hypotheek Garantie.

Bij de berekening van het maximale hypotheekbedrag wordt gebruikgemaakt van woonquotes. De woonquote geeft aan hoeveel procent van het maandelijkse inkomen uitgegeven mag worden aan woonlasten. Bij het jaarsalaris worden het vakantiegeld, een 13e maand en andere vaste inkomsten meegeteld. Als de woonquote 25 is, dan mag 25% van het bruto jaarinkomen worden uitgeven aan hypotheek of huur. De woonquote is afhankelijk van het inkomen en de burgerlijke staat en kan per hypotheekverstrekker verschillend zijn.

Bij de bepaling van de maximale hypotheek wordt altijd uitgegaan van de lasten van een 30-jarige annuïteitenlening.

Vanaf 2013 is de hypotheekrente van aflossingsvrije hypotheken fiscaal niet meer aftrekbaar voor nieuwe hypothecaire leningen voor woningen. Voor alle nieuwe hypothecaire leningen voor woningen geldt sindsdien fiscaal gezien dus een aflossingsverplichting. In maximaal 30 jaar dient er bovendien te worden afgelost. Voor bestaande al vóór 1 januari 2013 afgesloten aflossingsvrije woninghypotheken blijft de renteaftrek vooralsnog in stand. De levensverzekeringshypotheek, de spaarhypotheek en de beleggingshypotheek hebben hierdoor hun aantrekkelijkheid als hypotheekvorm verloren.

Er is sprake van een lineaire hypotheek indien de jaarlijkse of periodieke aflossing een vast bedrag is. Bij een gelijkblijvend rentepercentage gedurende de looptijd betekent dit, dat:

• de te betalen rente jaarlijks of periodiek afneemt
• de totale jaarlasten afnemen

Er is sprake van een annuïteitenhypotheek indien de aflossing plaats vindt met behulp van de annuïteitenmethode. Een annuïteit is een gelijkblijvend periodiek bedrag dat bestaat uit een rentebestanddeel en een aflossingsbestanddeel. 

Het rentebestanddeel is in de eerste te betalen annuïteiten hoog en in de laatste te betalen annuïteiten laag. Het rentebestanddeel neemt af gedurende de looptijd. Het aflossingsbestanddeel daarentegen is in de eerste te betalen annuïteiten laag en in de laatste te betalen annuïteiten hoog. Het aflossingsbestanddeel neemt toe gedurende de looptijd. Bij een annuïteitenhypotheek wordt in totaal meer rente betaald dan bij een lineaire hypotheek tegen hetzelfde rentepercentage. Dit wordt veroorzaakt door een wat langzamere afname van het geleende bedrag.

Bij een levensverzekeringshypotheek is de totale jaarlast elk jaar gelijk en bestaat dan uit rente over het geleende bedrag en een premie voor een levensverzekering. Er wordt op deze hypothecaire lening gedurende de looptijd tussentijds niet afgelost zodat de jaarlijks te betalen rente steeds over het oorspronkelijke leningbedrag wordt berekend. Met de premie wordt een kapitaalsuitkering opgebouwd die aan het eind van de looptijd precies genoeg is om de lening te kunnen aflossen. Ook wordt een deel van de premie gebruikt voor een overlijdensrisicoverzekering. 

Een spaarhypotheek is een combinatie van een annuïteitenhypotheek en een levenhypotheek. De totale jaarlast blijft ook bij deze hypotheekvorm elk jaar gelijk en bestaat uit rente over het geleende bedrag en een spaarpremie.

Er wordt ook op deze hypothecaire lening gedurende de looptijd tussentijds niet afgelost zodat de jaarlijks te betalen rente steeds over het oorspronkelijke leningbedrag wordt berekend. Met de premie wordt een spaarsaldo opgebouwd dat aan het eind van de looptijd precies genoeg is om de lening te kunnen aflossen. Ook wordt naast de spaarpremie vaak een premie berekend voor een overlijdensrisicoverzekering.

Naast deze hypothecaire lening wordt er door de geldgever namens de geldnemer belegd in aandelen en/of beleggingsfondsen. Er wordt dan een zodanige beleggingsactiviteit en een daarbij behorend rendement verondersteld, dat de hypothecaire lening aan het eind van de looptijd zal kunnen worden afgelost met het op dat moment opgebouwde vermogen uit de beleggingen. Tussentijds wordt er op de hypothecaire lening niet afgelost.

Een beleggingshypotheek is in de afgelopen jaren een tamelijk risicovolle hypotheekvorm gebleken, omdat het veronderstelde rendement vanwege diverse banken-, beurs- en aandelencrises bij lange na niet werd gehaald. Aan het eind van de looptijd of bij tussentijdse (soms door financiële omstandigheden min of meer gedwongen) verkoop van hun onroerend goed bleven hypotheekgevers veelal met een aanzienlijke restschuld op hun hypothecaire lening zitten.

De Stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse Gemeenten (SVn) verstrekt leningen voor starters op de woningmarkt. Deze starterslening is een bijzondere hypothecaire lening die naast een reguliere hypotheek bij een hypotheekverstrekker wordt afgesloten. De starterslening overbrugt het verschil tussen de aankoopkosten van een woning en het maximale hypotheekbedrag volgens de normen van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG).

De looptijd van de starterslening is 30 jaar en het maximale leenbedrag is € 25.000. De rente staat voor de eerste 15 jaar vast. Hierna wordt de rente herzien en opnieuw voor 15 jaar vastgesteld. De eerste 3 jaar hoeft er geen rente en aflossing voor deze lening te worden betaald. Daarna wordt het inkomen opnieuw getoetst. Afhankelijk van de inkomensstijging gaat u vanaf het vierde jaar rente en/of aflossing betalen. Bij een gelijk gebleven inkomen blijft de starterslening renteloos en aflossingsvrij. Bij verkoop van de woning wordt de starterslening afgelost.