Kosten koper (afgekort: k.k) zijn de kosten die gemaakt moeten worden om eigenaar van een woning te worden. Deze kosten bestaan uit de overdrachtsbelasting, de notariskosten en Kadasterkosten. De kosten koper betaal je bij de aankoop van een bestaande woning. Nieuwbouwwoningen worden meestal vrij op naam (afgekort v.o.n.) verkocht. Bij vrij op naam worden de kosten voor de overdracht van de woning door de verkoper betaald.
Onder de kosten koper vallen officieel maar drie soorten kosten: de overdrachtsbelasting, de notariskosten voor de leveringsakte en de kosten voor de inschrijving in het Kadaster. Vaak worden alle bijkomende kosten voor het kopen van een huis zoals notariskosten voor de hypotheekakte en de kosten voor hypotheekadvies ook onder de kosten koper gerekend.
Overdrachtsbelasting
Overdrachtsbelasting is de belasting op het verkrijgen van een woning. Bij een bestaand huis dat als hoofdverblijf wordt gebruikt is de overdrachtsbelasting 2% van de koopsom. Als het huis niet als hoofdverblijf gebruikt wordt maar bijvoorbeeld verhuurd wordt, dan geldt 8%.
Voor personen tussen de 18 en 35 jaar geldt een eenmalige startersvrijstelling. Deze vrijstelling geldt alleen voor woningen die als hoofdverblijf gaan dienen en voor woningen met een maximale koopprijs van € 400.000.
Notariskosten
De notaris rekent kosten voor het opmaken van de akte van levering, ook wel transportakte genoemd. In deze akte staat de overdracht van de woning beschreven. Verder zijn er ook notariskosten verschuldigd voor de hypotheekakte. Hierin staan de afspraken tussen de koper en de verstrekker van de hypothecaire lening. Meestal kiest de koper bij welke notaris er gepasseerd wordt. Het is zeker verstandig om de notariskosten goed te vergelijken. De kosten voor deze aktes lopen in de IJmond regio uiteen van ongeveer € 800 tot € 1.400 voor beide aktes samen.
Inschrijvingskosten Kadaster
Dit zijn de kosten die het Kadaster in rekening brengt voor het aanvragen van wijzigingen in het kadastraal register. In dit register staan alle koopwoningen genoteerd, compleet met gegevens over de eigenaar, hypotheek en koopsom. Deze kosten variëren tussen de € 78,50 en € 137,50.
Makelaarskosten
Als u gebruikt heeft gemaakt van de diensten van een makelaar bij de aankoop van uw nieuwe huis of verkoop van uw oude huis bent u de makelaar kosten verschuldigd. Deze makelaarskosten worden ook wel courtage genoemd. De courtage is vaak een percentage van de uiteindelijke (ver)koopprijs van de woning maar een vaste prijs zoals onze pakketprijzen is ook mogelijk.
Kosten hypotheekadviseur
De hypotheekadviseur rekent bemiddelings- en advieskosten voor de hypotheek en eventuele verzekeringen.
Kosten bankgarantie
Meestal wordt in de koopovereenkomst afgesproken dat de koper een waarborg stelt van 10% van de koopsom. Zo heeft de verkoper meer zekerheid dat de verkoop echt door zal gaan. In plaats van de waarborgsom uit eigen middelen op een derdenrekening te storten bij de notaris, kan ook gekozen worden voor een bankgarantie. De bank staat dan garant voor het bedrag van de waarborgsom. De kosten van een bankgarantie zijn meestal 1% van het bedrag waarvoor de bank garant staat.
Rente en kosten overbruggingsfinanciering
Met een overbruggingsfinanciering kunt u een deel van de verwachtte overwaarde van uw oude huis direct gebruiken voor het kopen van uw nieuwe woning. De lening wordt afbetaald wanneer uw oude huis verkocht is. De rente over een overbruggingshypotheek is fiscaal aftrekbaar als het om de eigen woning gaat.
Taxatiekosten
Meestal eist de hypotheekverstrekker een taxatierapport opgesteld door een onafhankelijke partij. Dit is om zeker te weten dat het huis voldoende waard is als onderpand. Als u een overbruggingsfinanciering nodig heeft dient u dus zowel de nieuwe als de oude woning te laten taxeren. In de IJmond variëren de kosten voor een NWWI taxatie tussen de € 515 en € 810 voor een bestaande woning.
Als u meer inzicht wilt in de bouwtechnische staat en eventuele verborgen gebreken van de woning dan kunt u een bouwtechnische keuring laten uitvoeren. Ook deze kosten variëren per aanbieder maar hou rekening met een bedrag van ongeveer € 400.
Als u een hypotheek afsluit met Nationale Hypotheek Garantie betaalt u hiervoor 0,6% kosten over het totale hypotheekbedrag. De Nationale Hypotheek Garantie biedt een vangnet wanneer u door ingrijpende veranderingen in uw leven, zoals het overlijden van uw partner of een relatiebreuk, uw hypotheek niet kunt betalen.
Hoe bereken je de kosten koper?
Onderstaand overzicht geeft de verschillende kosten weer waar je mee te maken krijgt bij het kopen van een woning. De voorbeeldberekening is gebaseerd op een woning van € 350.000 voor kopers die geen gebruik kunnen maken van de startersvrijstelling van de overdrachtsbelasting. Ook wordt er geen rekening gehouden met een overbruggingsfinanciering.
Kostenpost
Percentage of gemiddeld bedrag
Bij een woning van € 350.000
Kosten koper
2% overdrachtsbelasting + € 500 voor de notaris+ € 100 kadasterkosten
€ 7.600
Makelaarskosten
1,2% van de koopsom
€ 4.200
Kosten NHG
0,6% van de koopsom
€ 2.100
Kosten hypotheekadvies
€ 1.500 tot € 2.500
€ 2.000
Afsluitkosten hypotheek
€ 1.000
€ 1.000
Taxatiekosten
€ 600
€ 600
Notariskosten hypotheekakte
€ 500
€ 500
Bouwkundige keuring
€ 400
€ 400
Kosten bankgarantie
1% van de waarborgsom (= 0,1% van de koopsom)
€ 350
Totaal
ca. 5,4 % van de koopsom
€ 18.750
Wat is het percentage kosten koper?
De kosten koper en alle andere bijkomende kosten samen bedragen in bovenstaand voorbeeld ongeveer 5,4 % van de koopsom. Hiermee kunt u zelf inschatten wat de kosten koper in uw situatie zullen zijn. Veel van de kosten uit onze voorbeeldberekening zijn een schatting en kunnen in werkelijkheid hoger of lager uitvallen. U kunt ervoor kiezen een huis te kopen zonder aankoopmakelaar en/of Nationale Hypotheek Garantie: deze kosten vallen dan weg. Koopt u een tweede huis dan zult u in veel gevallen een overbruggingsfinanciering nodig hebben. deze kosten komen er dan nog bij. Gemiddeld ligt het percentage kosten koper tussen de 5% en 6% van de koopsom.
Hoe betaal je de kosten koper?
Omdat de notaris de aangifte voor de overdrachtsbelasting, de leveringsakte en de inschrijving bij het Kadaster regelt betaalt u alle kosten koper aan de notaris. U krijgt hiervoor een rekening van de notaris. Deze betaalt u uiterlijk op de dag dat u de transport- en hypotheekakte ondertekent. Als u op dat moment nog niet hebt betaald, mag de notaris namelijk de transportakte niet ondertekenen en verwerken. U betaalt de kosten koper dus ineens, bij de eindafrekening van de notaris. Het is niet mogelijk om de kosten koper in termijnen te betalen.
Kan ik de kosten koper meefinancieren?
Tegenwoordig is het niet meer toegestaan om meer dan 100% van de woningwaarde te lenen. De kosten koper kunt u dus niet meefinancieren in de hypotheek. U heeft de volgende opties voor het betalen van de kosten koper:
Spaargeld
Schenking of lening van familieleden
Overwaarde oude woning (let op de bijleenregeling!)
Een persoonlijke lening bij een kredietverstrekker. Uw inkomen moet dan wel voldoende zijn om zowel deze lening als de hypotheek te kunnen afsluiten.
Kosten koper starters
Als u voldoet aan de voorwaarden voor de startersvrijstelling van de overdrachtsbelasting betaalt u uiteraard minder kosten koper. In bovenstaand rekenvoorbeeld valt het bedrag van € 7.000 aan overdrachtsbelasting weg. De totale kosten voor een woning van € 350.000 komen dan uit op € 11.750, oftewel 3,4% van de koopsom. Gemiddeld komt het percentage kosten koper voor starters uit tussen de 3% en 4%.
Zijn de kosten koper aftrekbaar?
Een deel van de kosten koper is fiscaal aftrekbaar in box 1. Dit zijn de kosten die gemaakt worden om een financiering te krijgen. Hierdoor betaalt u minder inkomstenbelasting. Onder meer de volgende kosten koper zijn aftrekbaar:
Kosten hypotheekakte, bestaande uit notariskosten en kosten voor inschrijving bij het Kadaster
Aanvraagkosten Nationale Hypotheek garantie
De advies- en bemiddelingskosten van de hypotheekadviseur.
De taxatiekosten die gemaakt zijn voor het krijgen van de hypotheek
Betaalde rente over leningen voor de aankoop, verbouwing of het onderhoud van de woning zijn onder voorwaarden aftrekbaar.
Niet fiscaal aftrekbaar zijn de volgende kosten:
Overdrachtsbelasting
Kosten leveringsakte (eigendomsakte), bestaande uit notariskosten en kosten voor inschrijving bij het Kadaster
