erfdienstbaarheid

Wat is erfdienstbaarheid?

Erfdienstbaarheid is volgens artikel 5:70 BW: “een last, waarmede een onroerende zaak - het dienende erf - ten behoeve van een andere onroerende zaak - het heersende erf - is bezwaard.”

De last kan slechts bestaan in een verplichting om iets toe te staan of niet te doen. Het ene erf is dus dienstbaar aan het andere zonder dat het noodzakelijk is dat de erven naburig zijn. Rust op een erf een erfdienstbaarheid, dan zijn alle rechtsopvolgers, zowel die van de eigenaar van het heersend erf als die van de eigenaar van het dienend erf, zonder meer aan de erfdienstbaarheid gebonden. Een erfdienstbaarheid is een beperkt zakelijk recht.

Wie betaalt erfdienstbaarheid?

In de akte van vestiging van een erfdienstbaarheid kan aan de eigenaar van het heersende erf de verplichting worden opgelegd aan de eigenaar van het dienende erf op al dan niet regelmatig terugkerende tijdstippen een geldsom - de retributie - te betalen.

Hoe wordt een erfdienstbaarheid gevestigd?

Erfdienstbaarheid ontstaat door vestiging of verjaring. De gebruikelijke procedure is via een akte, in te schrijven in de openbare registers. Volgens artikel 3:98 BW is al hetgeen in de artikelen 3:83 en volgende BW is bepaald omtrent de overdracht van een goed van toepassing op de vestiging, overdracht en de afstand van een beperkt recht van een goed tenzij anders bepaald. Voorwaarden zijn een geldige titel, beschikkingsbevoegdheid en inschrijving in de openbare registers van een notariële akte. In die akte moet nauwkeurig de titel van overdracht zijn vermeld. De Kadasterwet stelt als nadere eis dat de term ‘erfdienstbaarheid’ vermeld moet worden.

Behalve door vestiging kan een erfdienstbaarheid ook ontstaan door verjaring. Onder het oude recht was het mogelijk dat erfdienstbaarheden door bestemming en door herleving ontstonden. Dit is naar huidig recht niet meer mogelijk. Ook is de eis van nabuurschap komen te vervallen. Verkrijgende verjaring ontstaat na tien jaar onafgebroken bezit te goeder trouw.

Bezit van een erfdienstbaarheid wordt beoordeeld naar de verkeersopvattingen. Dit kunnen gedragingen of een bestendige toestand zijn. Het andere belangrijke vereiste is dat de bezitter te goeder trouw is. De bezitter beschouwt zich als rechthebbende en mag zich redelijkerwijs als zodanig beschouwen (artikel 3:118 BW). In de praktijk zal iemand slechts aan die kwalificatie kunnen voldoen indien hij zijn vertrouwen baseerde op een inschrijving in de openbare registers. De verkrijgende verjaring heeft daarom slechts de functie om gebreken te helen van een vestiging door akte en inschrijving, die in het verleden feitelijk heeft plaatsgevonden. Is de bezitter niet te goeder trouw dan is de termijn 20 jaar.

Hoe eindigt erfdienstbaarheid?

Erfdienstbaarheden kunnen op onderstaande manier opgeheven worden:

  • Het tenietgaan van het recht waaruit het beperkte recht is afgeleid.
  • Verloop van de tijd waarvoor, of de vervulling van de ontbindende voorwaarde waaronder het beperkte recht is gevestigd.
  • Afstand: Indien de eigenaar van het heersende erf uit hoofde van de aan de erfdienstbaarheid verbonden lasten en verplichtingen op zijn kosten afstand van zijn recht wil doen, is de eigenaar van het dienende erf gehouden hieraan mede te werken. In de akte van vestiging kan voor de eerste twintig jaren anders worden bepaald.
  • Opzegging: indien de bevoegdheid daartoe bij de wet of bij de vestiging van het recht aan de hoofdgerechtigde, aan de beperkt gerechtigde of aan beiden is toegekend.
  • Vermenging: Dit is het geval als een partij die het recht van erfdienstbaarheid heeft de eigenaar wordt van de grond waarop hij die erfdienstbaarheid heeft.
  • Door opheffing of wijziging via de rechter. Volgens artikel 5:78 BW kan de rechter op vordering van de eigenaar van het dienende erf een erfdienstbaarheid opheffen of wijzigen in geval van onvoorziene omstandigheden en na 20 jaar wegens strijd met het algemeen belang. Opheffing is mogelijk indien de uitoefening onmogelijk is geworden of de eigenaar van het heersende erf geen redelijk belang bij de uitoefening heeft.

    Volgens artikel 5:80 BW kan de rechter op vordering van de eigenaar van het heersende erf de inhoud van een erfdienstbaarheid, wanneer door onvoorziene omstandigheden de uitoefening blijvend of tijdelijk onmogelijk is geworden of het belang van de eigenaar van het heersende erf aanzienlijk is verminderd, zodanig wijzigen dat de mogelijkheid van uitoefening of het oorspronkelijke belang wordt hersteld, mits deze wijziging naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid van de eigenaar van het dienende erf kan worden gevergd.”

Welke erfdienstbaarheden zijn er?

De verplichting tot dulden of niet doen, laat zich vertalen in veel soorten erfdienstbaarheid. Artikel 5:73 lid 1 bepaalt in dit verband: “De inhoud van de erfdienstbaarheid en de wijze van uitoefening worden bepaald door de akte van vestiging en, voor zover in die akte regelen daaromtrent ontbreken, door de plaatselijke gewoonte. Is een erfdienstbaarheid te goeder trouw geruime tijd zonder tegenspraak op een bepaalde wijze uitgeoefend, dan is in geval van twijfel deze wijze van uitoefening beslissend.” Is geen akte opgemaakt dan zijn plaatselijke gebruiken bepalend en in het bijzondere geval de wijze van uitoefening. Voorbeelden van erfdienstbaarheden zijn: recht van overpad, recht van weg, recht van uitzicht, recht op een boom, recht van waterleiding en gootrecht.

Voor het vestigen van een erfdienstbaarheid in de vorm van het aanbrengen van gebouwen, werken of beplantingen die voor de uitoefening van de erfdienstbaarheid nodig zijn of voor het onderhouden van die gebouwen, werken of beplantingen, is een akte noodzakelijk.

Is erfdienstbaarheid overdraagbaar?

Erfdienstbaarheid is niet overdraagbaar maar gaat van rechtswege mee over wanneer het recht waaraan de erfdienstbaarheid is verbonden overgaat. Het blijft dus rusten op een perceel wanneer dit verkocht wordt.
Ook interessant
Magister Makelaars op Funda
© Diverse foto's en drone video homepage Dick Van Egmond
Magister Makelaars op Pararius