Koopovereenkomst woning uitgelegd

Hier leest u een simpele uitleg over alle artikelen uit de model koopovereenkomst van Vereniging Eigen Huis. Deze koopovereenkomst wordt meestal gebruikt bij de verkoop van een bestaande woning.

Artikel 1

In dit artikel staat vermeld welke woning er verkocht wordt. Het adres en de kadastrale gegevens worden benoemd. Ook de koopsom en het bedrag dat is afgesproken voor de overname van roerende zaken worden vermeld.

Artikel 2

De woning is verkocht met kosten koper. Het kopen van een huis brengt verplichtingen met zich mee. De overdracht moet vastgelegd worden bij de notaris, in dit artikel staat wie de kosten moet betalen. Dit zijn; notariskosten, overdrachtsbelasting en kadasterkosten. Indien de woning korter dan een half jaar geleden verkocht is dan hoeft u minder overdrachtsbelasting te betalen. Vooraf spreken we dan af voor wie het voordeel is.

Artikel 3

In dit artikel wordt beschreven dat het geld bij de notaris blijft totdat de woning vrij is van hypotheken en beslagen. De notaris ontvangt de koopsom van de hypotheekverstrekker, verrekent de kosten en betaalt de koopprijs aan de verkoper na inschrijving in de registers. In het geval van een waarborgsom verrekent de notaris ook de borgsom.

Artikel 4

In dit artikel worden de afspraken tussen partijen vermeld zoals wanneer de eigendomsoverdracht plaatsvindt en bij welke notaris. Ook verklaart de verkoper dat hij de woning wettelijk gezien mag verkopen.
Meestal kiest de koper de notaris waar de akte moet passeren omdat ook de hypotheekakte erachteraan komt. De feitelijke overdracht is wanneer de koper de sleutels heeft, de juridische eigendomsoverdracht is bij de notaris. In de regel is altijd eerst de juridische overdracht en bij deze overdracht krijg je ook de sleutels. De koper is pas echt eigenaar wanneer de woning in het Kadaster ingeschreven staat.

Artikel 5

Om de verkoper de zekerheid te geven dat de verkoop doorgaat wil hij een bankgarantie of waarborgsom ter hoogte van 10% van de verkoopprijs ontvangen.

Artikel 6

Grofweg kun je zeggen dat de koper de woning aanvaardt met alle zichtbare en onzichtbare gebreken. Niet alleen wat je ziet maar ook wat er juridisch bij hoort denk bijvoorbeeld aan erfdienstbaarheden.
De woning moet eruit zien zoals bij de bezichtiging en moet functioneren als woning. Daarnaast geef je in dit artikel aan of bij verkoper bekend is dat er asbest in de woning zit en of er een olietank aanwezig is.
Op de dag van passeren is vooraf altijd een inspectie. Blijkt er tijdens de inspectie iets defect te zijn dan wordt dit met beide partijen besproken.

Artikel 7

Artikel 7 gaat over garanties. De nog lopende garanties gaan automatisch over op koper. Indien er bijvoorbeeld een lease/huur ketel is zetten we dit in dit artikel. De papieren garantiebewijzen worden overgedragen tijdens de inspectie.

Artikel 8

Dit artikel zegt dat de koper vanaf de dag van de sleuteloverdracht verantwoordelijk is voor de gemeentelijke belastingen, eventuele erfpacht en overige heffingen. De notaris rekent dit allemaal precies uit en verrekent dit op de eindnota.

Artikel 9

Hoofdelijkheid betekent dat u als koper als één persoon behandeld wordt, ook al koopt u met z'n tweeën. U kunt allebei apart aangesproken worden op het nakomen van de verplichtingen uit de koopakte. Voor het geheel, niet voor de helft.

Artikel 10

Tot het moment waarop bij de notaris getekend is ligt het risico bij de verkoper. Die moet dus zorgen dat de woning tot dat moment goed verzekerd is. En de verkoper moet de koper direct op de hoogte stellen als er iets met de woning gebeurt. Gaat de woning geheel verloren, bijvoorbeeld door een brand, dan is in principe de koopovereenkomst van rechtswege ontbonden. Koper kan er toch voor kiezen de overdracht door te laten doorgaan. De verzekeringsuitkering is dan voor de koper om de woning te laten herstellen. Er kan ook met verkoper afgesproken worden dat hij de schade herstelt voor de overdracht.
Er zijn situaties waarin koper de aankoop alsnog laat ontbinden nadat de overdracht al is geweest. Dat kan bijvoorbeeld na het ontdekken van ernstige geluidsoverlast, die niet gemeld was door de verkoper.
In dat geval ligt het risico voor de woning wel bij de koper tot het moment van terug leveren. Dat is niet zo gek, de verkoper heeft geen opstalverzekering meer en de koper als het goed is wel.

Artikel 11

Dit artikel regelt de ingebrekestelling en ontbinding. Stel dat koper of verkoper niet op komt dagen bij de notaris, dan heeft de notaris nog 8 dagen om de ontbrekende partij te traceren en ervoor te zorgen dat hij zijn plichten kan nakomen De verkoper moet de woning leveren en u als koper moet de woning afnemen en betalen. Als de verkoper of u zijn plichten niet nakomt geldt een boete van 10% van de koopsom.

Artikel 12

Meestal wordt het kantooradres van de notaris als domicilieadres gekozen. Dit is om schriftelijk contact tussen partijen soepel te laten verlopen. Als een partij een brief stuurt naar het domicilieadres dan wordt geacht dat de andere partij de brief heeft ontvangen. 

Artikel 13

U kunt ervoor kiezen om de koopovereenkomst alvast in te schrijven in het kadaster. Dan kan iedereen die informatie opvraagt over de woning zien dat de woning al is verkocht. Op deze manier is doorverkoop niet mogelijk en ook is de koper beschermd tegen onheil bij de verkoper, zoals een faillissement of scheiding. Registratie van de koopakte kan voor maximaal 6 maanden.

Artikel 14

Beide partijen moeten zich aan elkaar kunnen legitimeren als een partij daarom vraagt. De volgende ID bewijzen zijn geldig; paspoort, ID-kaart, rijbewijs en verblijfsdocument.

Artikel 15

Hier worden de ontbindende voorwaarden genoemd zoals bijvoorbeeld de financiering, NHG of bouwkundige keuring. De koop kan nog worden ontbonden als 1 van deze voorwaarden in werking treedt.

 
Artikel 16

Als de akte is getekend en ontvangen heeft u vanaf middernacht 3 dagen wettelijke bedenktijd. Het einde van de bedenktijd mag niet eindigen op een zaterdag, zondag of feestdag en in totaal moeten er minimaal 2 werkdagen in de bedenktijd zijn opgenomen.

Artikel 17

Een mondelinge koop is niet rechtsgeldig. De koop is pas rechtsgeldig als beide partijen hebben getekend.

Artikel 18

Voor alle verkopen van Nederlandse woningen geldt altijd Nederlands recht.

Artikel 19

Kopers moeten weten wat ze kopen daarom zijn er bijlagen toegevoegd aan de koopakte. Denk bijvoorbeeld aan het eigendomsbewijs, de kadastrale kaart en het energielabel.

Artikel 20

Hier kunnen verdere afspraken tussen koper en verkoper vermeld worden. Dus hier noteren we alles wat koper en verkoper samen meer zekerheid geeft.