Ontbindende voorwaarden bij de koop van een huis

Ontbindende voorwaarden zijn voorwaarden die koper en verkoper in de koopovereenkomst voor een huis kunnen opnemen. Op grond van deze voorwaarden is het mogelijk de overeenkomst zonder boete te ontbinden.

Een voorlopige koopovereenkomst is minder vrijblijvend dan de naam doet vermoeden. Na het ondertekenen van de voorlopige koopovereenkomst heeft de koper 3 dagen wettelijke bedenktijd. Als deze 3 dagen verstreken zijn, bedraagt de boete voor het ontbinden van een voorlopige koopovereenkomst meestal 10% van de koopsom. Om deze kosten te voorkomen is het verstandig om ontbindende voorwaarden op te nemen in de voorlopige koopovereenkomst. Als één van de partijen niet aan deze ontbindende voorwaarden voldoet, kan de koop kosteloos ontbonden worden.

Het hangt van de situatie af welke ontbindende voorwaarden voor de koper (en de verkoper) nuttig zijn. Het is belangrijk dat de koper de ontbindende voorwaarden noemt bij het uitbrengen van een bod. De ontbindende voorwaarden maken deel uit van de onderhandelingen.

Ontbindende voorwaarden zijn onderdeel van biedingen die worden uitgebracht op een huis. Deze voorwaarden maken het mogelijk om - in bepaalde situaties - nog kosteloos onder de koop van een woning uit te kunnen. Als de verkoper akkoord gaat met een bod en de daaraan verbonden ontbindende voorwaarden dan worden ze opgenomen in de koopovereenkomst.

De belangrijkste ontbindende voorwaarden zijn:

Voorbehoud van financiering

De meest voorkomende ontbindende voorwaarde is het voorbehoud van financiering. Het houdt in dat een koper nog kan afzien van de koop als hij/zij de financiering niet rond krijgt binnen de termijn die in de ontbindende voorwaarde staat genoemd. Het hypotheekbedrag moet genoemd staan in het voorbehoud.

Het is ook mogelijk om in het voorbehoud van financiering de maximale jaarlijkse hypotheeklasten, de maximale rente of de hypotheeksoort op te nemen of de verkrijging van een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG).

Voorbehoud huisvestingsvergunning

In sommige gemeentes Is een huisvestings- of woonvergunning verplicht om er te mogen wonen.  Het opnemen van het voorbehoud huisvestingsvergunning maakt het mogelijk de koop te ontbinden als  de koper niet binnen de gestelde termijn een vergunning toegekend krijgt.

Voorbehoud bouwkundige keuring

Vooral bij een ouder huis is het voor de koper verstandig een bouwtechnische keuring als ontbindende voorwaarde op te laten nemen in de koopovereenkomst. De woning wordt dan visueel geïnspecteerd en er wordt een overzicht gemaakt van werkzaamheden die nodig zijn om de woning in goede staat te krijgen. In de koopovereenkomst wordt meestal het maximale bedrag van deze werkzaamheden genoemd. Blijken de kosten hoger te zijn dan het overeengekomen bedrag in de ontbindende voorwaarde dan mag de koopovereenkomst kosteloos ontbonden worden. 

Voorbehoud verkoop eigen woning

Deze ontbindende voorwaarde houdt in dat de koop alleen doorgaat als de koper zijn/haar eigen huis binnen een bepaalde termijn verkocht heeft. Zo voorkomt de koper dubbele woonlasten. De verkoper mag tijdens deze periode het huis wel te koop blijven aanbieden.

In de huidige verkopersmarkt zullen de meeste verkopers niet akkoord gaan met deze ontbindende voorwaarde aangezien zij door het mogelijke uitstel wellicht zelf met dubbele woonlasten te maken krijgen.

Voorbehoud oplevermoment

Dit is eigenlijk geen ontbindende voorwaarde, maar het is zeker mogelijk om de gewenste datum van oplevering mee te nemen in een bod op een woning.

Hoe lang ontbindende voorwaarden duren is onderdeel van de onderhandelingen tussen koper en verkoper. Voor de verkoper geldt dat korte termijnen prettiger zijn dan lange termijnen.

Meestal wordt er bij de ontbindende voorwaarde voorbehoud van financiering een periode afgesproken van zes à acht weken. In deze tijd moet de financiering voor de woning rond zijn of de koopovereenkomst ontbonden worden als de geldlening wordt geweigerd. Soms kan het verstandig zijn een langere periode in te ruimen, bijvoorbeeld wanneer de koper(s) een eigen bedrijf hebben. Het risico op vertraging is dan groter vanwege de vereiste boekhoudkundige controle.

De termijn voor het voorbehoud van bouwkundige keuring is vaak korter omdat je zo’n keuring op kortere termijn kunt laten uitvoeren. Het voorbehoud verkoop eigen woning duurt juist vaak langer.

Het verlengen van de termijn van een ontbindende voorwaarde kan alleen als de verkoper daarmee akkoord gaat. De verkoper is niet verplicht om mee te werken aan een dergelijk verzoek. Het is aan de verkoper om in te schatten of meewerken verstandig is, of juist niet. Bij een weigering van een verlenging van een ontbindende voorwaarde is de kans aanwezig dat een koper de koop annuleert. Het huis moet dan opnieuw de verkoop in met als risico dat potentiële kopers zich zullen afvragen of er iets mis is met de woning. Bovendien kan de verkoper met dubbele woonlasten te maken krijgen.

Tegenwoordig kunnen kopers van een huis niet méér lenen dan de woning waard is. Vrijwel altijd zal er dus eigen geld ingelegd moeten worden naast de hypotheek om de 5 tot 6% kosten koper te betalen. Het komt regelmatig voor dat een woning boven de vraagprijs wordt verkocht. Dit kan problemen geven als de woning voor de financiering lager wordt getaxeerd dan de koopprijs.

Als er meer dan de marktwaarde is betaald voor een woning weigert de bank meer te financieren dan de taxatiewaarde. Als een koper genoeg eigen geld heeft is dat geen probleem maar als dat niet kan, zal een koper een beroep moeten doen op het financieringsvoorbehoud. Sommige verkopers willen om die reden bij het voorbehoud van financiering alleen een lager bedrag opnemen dan het verkoopbedrag van de woning.

Een overeenkomst is niet spontaan niet meer geldig wanneer één van de ontbindende voorwaarden van kracht is. De koper moet zelf binnen een bepaalde termijn actie ondernemen en een beroep doen op de ontbindende voorwaarden.

Voor iedere ontbindende voorwaarde is een termijn afgesproken in de koopovereenkomst. Als een koper wil ontbinden dient hij/zij dit schriftelijk kenbaar te maken aan de verkopers, voor het verstrijken van deze termijn.

In de brief moet vermeld worden dat de koopovereenkomst ontbonden dient te worden en om welke reden. Het is slim deze brief aangetekend te versturen. Meestal moeten er bewijsstukken meegestuurd worden, zoals één of meerdere afwijzingen van geldverstrekkers of een kopie van het keuringsrapport.  

Los van de ontbindende voorwaarden hebben particuliere kopers recht op drie wettelijke dagen bedenktijd. Binnen deze drie dagen kan de koopovereenkomst kosteloos en zonder opgave van reden ontbonden worden.