Wat is een courtage?

Courtage is de vergoeding die een makelaar ontvangt voor de geleverde diensten bij de aankoop of verkoop van een woning. Deze vergoeding wordt betaald nadat er sprake is van een definitieve overeenkomst. De courtage wordt meestal berekend als een percentage van de koopsom maar vaste bedragen of bonussystemen zijn ook mogelijk.

Verreweg de meeste makelaars hanteren een percentage van de koopsom als courtage. Een rekenvoorbeeld: Stel dat een makelaar een courtage van 1,0% berekent. Bij een verkoopprijs van € 350.000 bedraagt de courtage dan € 3.500. Rekent de makelaar met een tarief van 1,5% dan is de courtage € 5.250.

Sommige makelaars stellen een bonuscourtage voor indien de woning meer opbrengt dan vooraf werd ingeschat. Bonusafspraken van 10 % van de extra opbrengst zijn niet uitzonderlijk, meestal in combinatie met een relatief lage en daardoor aantrekkelijk lijkende basiscourtage.
Weer een rekenvoorbeeld: de geschatte verkoopopbrengst van een woning is € 320.000. De basiscourtage die de makelaar hanteert is slechts 0,8%. De woning wordt uiteindelijk echter voor € 350.000 verkocht, een extra opbrengst dus van € 30.000. De basiscourtage is in dit geval 0,8% van € 320.000 = € 2.560. De bonuscourtage is 10% over de extra opbrengst € 30.000 = € 3.000. De totale courtage komt hiermee op € 5.560. Dit is dus zelfs nog meer dan de 1,5% courtage uit het eerste voorbeeld.

Tenslotte berekent 80% van de makelaars (bron: Vereniging Eigen Huis) naast courtage ook opstartkosten. Deze kosten bedragen gemiddeld € 550 en moeten worden betaald kort na het tekenen van de verkoopopdracht. Soms worden deze kosten achteraf verrekend met de courtage.

Makelaars zijn verplicht om courtage inclusief BTW te vermelden. Ingevolge artikel 38 van de Wet op de omzetbelasting 1968 is het aan ondernemers verboden aan anderen dan ondernemers en publiekrechtelijke lichamen goederen en diensten aan te bieden tegen prijzen met zodanige aanduidingen dat de omzetbelasting niet in de prijzen zou zijn begrepen.

Let echter goed op: helaas komt het nog steeds voor dat makelaars in hun offertes tarieven exclusief BTW vermelden. Controleer dit dus goed bij het vergelijken van offertes en vraag het eventueel na. Het BTW-tarief voor makelaarsdiensten is 21% dus het is geen kleine post om over het hoofd te zien. 

Ja, makelaarstarieven zijn vrij en er komt steeds meer concurrentie van online makelaars. Het is daarom zeker aan te raden om verschillende makelaars offertes te laten opmaken. Vergelijk deze goed met elkaar, let op welke diensten er precies worden aangeboden, de opstartkosten, tariefopbouw, intrekkingskosten en of de prijs inclusief BTW vermeld staat. Het is natuurlijk ook mogelijk om zelf een tegenvoorstel te doen.

Slechts een kwart van de makelaars werkt met vaste tarieven bij de verkoop van een woning. Het bedrag dat deze makelaars rekenen loopt uiteen van € 1.500 tot € 7.000.

Het merendeel van de makelaars werkt met een vergoeding als percentage van de verkoopsom. Doordat de huizenprijzen blijven stijgen betekent dit dat de makelaarskosten steeds hoger worden. Gemiddeld berekenden verkoopmakelaars in 2020 1,38% van de verkoopprijs als courtage. Bij een verkoopprijs van € 350.000 betekent dat een factuur van € 4.830. (bron: Vereniging Eigen Huis)