10 redenen om géén NVM-makelaar te kiezen

Bij het kopen of verkopen van een huis is de keuze van een makelaar een belangrijke beslissing. Veel mensen denken dat ze automatisch bij een NVM-makelaar moeten aankloppen, omdat de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) de bekendste brancheorganisatie is. Maar er zijn goede redenen om juist te kiezen voor een makelaar die niet bij de NVM is aangesloten. Hieronder bespreken we 10 redenen waarom een niet-NVM-makelaar een betere keuze kan zijn.

Een NVM-makelaar betaalt jaarlijks een aanzienlijk bedrag aan contributie om lid te blijven van de brancheorganisatie. Deze kosten worden doorgaans doorberekend aan de klanten via hogere courtages en andere tarieven.

Volgens het kostenoverzicht van de NVM voor 2024 bedragen de jaarlijkse kosten per vestiging €1.950. Daarnaast betaalt elke NVM-makelaar of taxateur € 296 per jaar. Voor vestigingen die zijn aangesloten bij de vakgroep Wonen komt daar nog eens € 354 per jaar bij. Dit betekent dat een makelaarskantoor met één vestiging en één makelaar wonen minimaal € 2.600 per jaar betaalt aan NVM-contributies. Daarnaast is het entreegeld voor het starten van een eigen makelaarskantoor bij de NVM € 17.719.

In maart 2025 weigerde de NVM een uniform biedlogboek in te voeren voor de gehele makelaarsbranche, ondanks aandringen van Vereniging Eigen Huis en andere partijen. Een uniform biedlogboek zou het biedproces transparanter maken en consumenten meer inzicht geven in de biedingen die zijn uitgebracht op een woning. De makelaar en verkoper kunnen gedurende de biedtermijn de biedingen van potentiële kopers niet inzien en alleen potentiële kopers kunnen hun bod vastleggen. Het ontbreken van een dergelijk systeem kan manipulatie in de hand werken en het vertrouwen in het biedproces ondermijnen.

Hoewel de NVM terughoudend is met het invoeren van uniforme maatregelen zoals een biedlogboek, zijn er initiatieven vanuit andere makelaarsorganisaties en individuele makelaars om het proces eerlijker en transparanter te maken. Consumenten die waarde hechten aan transparantie in het biedproces kunnen dan ook beter overwegen om samen te werken met makelaars die dergelijke initiatieven ondersteunen.

Het is een veelvoorkomend verschijnsel dat NVM-makelaars in hun woningadvertenties op Funda de volgende tekst opnemen: "Schakel direct uw eigen NVM-aankoopmakelaar in. Uw NVM-aankoopmakelaar komt op voor uw belang en bespaart u tijd, geld en zorgen. Adressen van collega NVM-aankoopmakelaars vindt u op Funda."
Deze standaardtekst suggereert dat het inschakelen van een NVM-aankoopmakelaar essentieel is voor een succesvolle en zorgeloze aankoop van een woning. Dit kan bij woningzoekenden de indruk wekken dat het zonder een NVM-aankoopmakelaar onmogelijk is om een huis te kopen. Uit onderzoek van Vereniging Eigen Huis blijkt ook dat sommige makelaars klanten zonder aankoopmakelaar niet eens toestaan een woning te bezichtigen. 

Echter, het inschakelen van een aankoopmakelaar is niet verplicht. Hoewel een aankoopmakelaar kan helpen bij het aankoopproces, is het voor kopers natuurlijk ook mogelijk om zelfstandig een woning te kopen. Het is belangrijk voor woningzoekenden om te weten dat het inschakelen van een aankoopmakelaar een keuze is en geen verplichting. Afhankelijk van hun eigen kennis en ervaring kunnen zij beslissen of zij deze extra ondersteuning nodig achten bij het aankoopproces. Daarnaast is het inschakelen van een NVM-aankoopmakelaar niet goedkoop.

NVM-makelaars moeten zich houden aan de strikte regels van de brancheorganisatie, waardoor ze minder flexibel kunnen zijn in hun dienstverlening. Daarnaast werken ze vaak met vaste procedures en verplichtingen richting de brancheorganisatie, wat kan betekenen dat ze niet altijd in het directe belang van hun klant handelen. Een onafhankelijke makelaar heeft meer vrijheid om maatwerk te leveren en de best mogelijke deal voor de klant te realiseren.

Hoewel de NVM een klachtenprocedure heeft, is de effectiviteit hiervan twijfelachtig. De organisatie heeft er belang bij om haar leden te behouden en zal daarom niet snel harde maatregelen nemen tegen een makelaar. Dit kan ertoe leiden dat klachten niet serieus worden behandeld en klanten weinig recht kunnen halen bij misstanden. Het verhaal van dhr. De Hoo is hier een goed voorbeeld van. Zoals hij stelt "De slager keurt zijn eigen vlees."