De integriteit van makelaars in een oververhitte woningmarkt

Het zal niemand ontgaan zijn dat de woningmarkt in Nederland al geruime tijd oververhit is. In het 4e kwartaal van 2021 was de NVM krapte-indicator landelijk bekeken 1,3 en voor de regio IJmond 1,0. Elke potentiële koper op de woningmarkt had dus slechts de keuze uit 1,3 woning, in de IJmond zelfs maar uit 1 woning.

De afgelopen 5 jaar stegen de huizenprijzen met gemiddeld 8% per jaar. Vanaf medio 2020 lopen de percentages steeds verder op. In de IJmond stegen de prijzen nog sneller dan het landelijk gemiddelde, met name in het derde kwartaal van 2021. (Bron: CBS)

Recentelijk is uit vele meldingen bij Vereniging Eigen Huis en undercover filmopnames van het TV programma Radar gebleken, dat een oververhitte woningmarkt lijkt uit te nodigen tot misdragingen en dat er een gebrek aan ethiek en moreel besef lijkt te zijn bij sommige makelaars. Uit de verhalen van consumenten kwam naar voren dat makelaars hun machtspositie en informatievoorsprong regelmatig misbruiken in hun eigen voordeel.    

In de IJmond is de oververhitting van de huizenmarkt hoger dan gemiddeld in Nederland. Het is daarom aannemelijk dat ook hier regelmatig, of misschien wel bovengemiddeld veel, misstanden plaatsvinden. Om dit te verifiëren heb ik een oproep geplaatst in lokale Facebook groepen. Binnen drie dagen had ik 8 meldingen binnen, zie “Meldingen over niet-integer handelen IJmond makelaars”.

De woningmarkt hoort een vrije markt te zijn, waar iedereen gelijke kansen heeft op een woning en de regels voor iedereen bekend en hetzelfde zijn. Makelaars horen betrouwbaar te zijn, integer te handelen en op te komen voor de belangen van hun cliënt. Uit de vele binnengekomen meldingen mag afgeleid worden dat dit helaas lang niet altijd het geval is en ook in de IJmond een probleem is. Er is duidelijk meer transparantie en handhaving nodig op de verkooppraktijken van makelaars. Dat is eerlijker voor kopers én verkopers.

Cindy Kremer, directeur van VEH verwoordt dit als volgt: “Makelaars zijn aan weinig regels gebonden. Tussen wat kan en mag bestaat een groot grijs gebied waarin te veel makelaars hun eigen gang gaan. Dat komt omdat ze een cruciale informatievoorsprong hebben en het verkoopproces zo kunnen sturen. Die machtspositie bestond altijd al, maar op de overspannen woningmarkt komen steeds meer consumenten daar op een vervelende manier achter.”

Bij het doornemen van alle voorbeelden van misdragingen van makelaars vallen vooral het gebrek aan transparantie, regelgeving en handhaving op. In de effectenhandel bijvoorbeeld is handel met voorkennis strafbaar volgens artikel 5:56 Wft. In de makelaardij lijkt handel met voorkennis regelmatig plaats te vinden doordat biedingen worden doorgegeven tussen bevriende makelaars. Toch bestaat er geen wet die dit verbiedt. Dat is op zijn minst bijzonder te noemen gezien het feit dat een woning voor veel mensen hun meest waardevolle bezit is.

Om de makelaardij hangt een sfeer van vaagheid en vriendjespolitiek. De NVM, de grootste brancheorganisatie van makelaars, wijt dit aan het wegvallen van de beschermde titel van het makelaarsberoep. Lana Goutsmits-Gerssen, voorzitter NVM Vakgroep Wonen, zegt hierover: “Het ontgaat ons dat VEH wel voor meer regels pleit maar de beschermde titel van makelaar niet ziet zitten. Juist daarmee is beter gedrag en handhaving voor de complete branche gewaarborgd en kunnen de cowboys uit het zadel worden geworpen. Want een beschermde titel met voorwaarden en waarborgen kun je tenslotte verliezen”. 

Ze vinden dat de VEH hen onterecht als zondebok aanwijst maar saillant detail is wel dat bijna 90% van de gemelde klachten bij VEH over NVM makelaars gaat. In mijn onderzoek over IJmond makelaars betreft het zelfs in alle gemelde gevallen NVM makelaars. De NVM slaagt er dus duidelijk niet in om de eigen leden integer te laten handelen en de overeengekomen erecode te handhaven.

Mijn onderzoeksvraag is daarom:

Gekeken naar de meldingen die VEH ontving, de meldingen die ik zelf binnenkreeg en de uitlatingen van makelaars in de Radar uitzending, zijn de misstanden in het koopproces van bestaande woningen in verschillende categorieën onder te verdelen:

In de volgende alinea’s zal ik deze misstanden meer in detail bespreken.

Bieden op huizen gebeurt vaak niet eerlijk. Nu de markt zo oververhit is valt dit steeds meer op. Doordat er zoveel vraag naar woningen en weinig aanbod is, kiezen de meeste makelaars voor het systeem van bieden bij inschrijving. Aan alle aspirant-kopers die een woning hebben bezichtigd wordt dan gevraagd om direct hun ultieme bod uit te brengen. Dit werkt enorm prijsopdrijvend. Kopers tasten in het duister over wat andere gegadigden bieden en kunnen ook achteraf niets controleren. Tevens komt het voor dat de inschrijving slechts de eerste ronde blijkt te zijn waarna verdere onderhandelingen volgen.

Ook bij gewone onderhandelingen zonder inschrijving betwijfelen sommige aspirant-kopers achteraf of er werkelijk hogere of andere biedingen waren. Dat deze twijfel terecht is blijkt uit de melding die ik binnenkreeg van M.B. De verkoopmakelaar liet de enige bieder zijn eigen bod overbieden met € 10.000.

Er zijn anderzijds ook genoeg voorbeelden van biedingen die de verkoper niet bereiken omdat er al een deal is gesloten met een bevriende aankoopmakelaar of (bekende van de) verkoopmakelaar. Zie de meldingen van J.V., M.M en Y.K..

Naar mijn mening is het grootste probleem dat het biedproces op woningen niet transparant is. Bieders krijgen het gevoel tegen elkaar uitgespeeld te worden zonder zicht te hebben op andere biedingen. Dit “spel” kent eigenlijk alleen maar verliezers. De kopers die het huis niet “winnen” balen omdat ze meer hadden moeten bieden. De koper(s) die wel “winnen” betaalden waarschijnlijk te veel. Ook voor de verkoper(s) is de huidige situatie niet ideaal want mogelijk hadden aspirant-kopers die de woning niet hebben bemachtigd nog wel hoger willen bieden dan degene die het huis daadwerkelijk heeft gekocht.

Melder T.G. deelt deze frustratie over het gebrek aan transparantie en eerlijke kansen en uiteindelijk was ook de verkopend makelaar het met hem eens. Ze zei: "Nou ok, misschien is transparant niet het juiste woord".

Op dit moment wordt er geen controle uitgevoerd op het biedproces bij makelaars. Wanneer een consument een klacht heeft kan dit gemeld worden bij de brancheorganisaties als de betreffende makelaar daarbij is aangesloten.
 
Uit de erecodes van brancheorganisaties zoals de NVM kan afgeleid worden dat de geschetste situaties niet zijn toegestaan. Het probleem is echter dat de consument vrijwel nooit over hard bewijs beschikt en de makelaar dus vrijuit gaat.

Ook in de politiek wordt het probleem onderkend:

Persoonlijk ben ik van mening dat een biedlogboek zoals Ollongren voorstelt een verbetering is, maar niet de volledige oplossing. Aspirant-kopers weten dan nog pas achteraf wat er geboden is. Beter zou zijn om net als in Noorwegen en Zweden biedingen verplicht openbaar te laten plaatsvinden. Dat is veel transparanter en zal de grote verschillen tussen de hoogste en een-na-hoogste bieder verkleinen.

Als de woningmarkt goed zou functioneren, zou je als consument ook zonder aankoopmakelaar een woning moeten kunnen kopen. De macht hoort bij kopers en verkopers te liggen en de makelaar zou in het (ver)koopproces uitsluitend een ondersteunende factor moeten zijn. De realiteit is helaas anders: zonder aankoopmakelaar neemt de verkoopmakelaar je vaak niet serieus. Uiteraard wordt dit versterkt door het geringe aanbod van en de grote vraag naar woningen.

Een verkoopmakelaar kan in de huidige markt kiezen uit veel gegadigden. De voorkeur zal dan uitgaan naar een koper met aankoopmakelaar. Enerzijds omdat die aspirant-kopers al gescreend zijn door de aankoopmakelaar, dus de financiële situatie is bekend. Anderzijds doordat de verkoopmakelaar zo een gunst tegoed heeft van de aankoopmakelaar waar in de toekomst weer ge(mis)bruik van gemaakt kan worden.

Daarnaast speelt ook het onderling uitwisselen van informatie over biedingen mee. Hierdoor kan de aankoopmakelaar altijd boven het hoogste bod gaan zitten en worden consumenten zonder aankoopmakelaar buitenspel gezet. 

Bij VEH kwamen veel klachten binnen over bezichtigingen of biedingen die alleen via een aankoopmakelaar mogen lopen. Sommige melders vermoeden zelfs kartelvorming tussen lokale makelaars.

Het zou m.i. beter zijn als de handhaving op overtredingen niet volgens het tuchtrecht van de brancheorganisaties zou lopen maar via de overheid. Brancheorganisaties willen hun leden behouden en daarom dwingen ze hun eigen gedragscode niet (voldoende) af.  

De Autoriteit Consument en Markt (ACM) zou bovendien gevraagd kunnen worden een mededingingsrechtelijke beoordeling van gedragingen van marktpartijen in de makelaardij te onderzoeken.

De derde categorie meldingen gaat over het uitwisselingssysteem tussen makelaars die zijn aangesloten bij dezelfde brancheorganisatie. Collega-makelaars spelen elkaar huizen toe voordat ze voor consumenten en niet-aangesloten makelaars zichtbaar worden op Funda. In de huidige krappe huizenmarkt betekent dit feitelijk dat je zonder aankoopmakelaar van een brancheorganisatie kansloos bent omdat je direct achterloopt op concurrerende kopers die wel een gelieerde aankoopmakelaar hebben ingeschakeld. Sommige woningen zijn zelfs al verkocht voordat ze op Funda gepubliceerd worden.

Deze vorm van informatie-uitwisseling kun je naar mijn mening onder kartelvorming scharen. Het benadeelt de consument die zonder aankoopmakelaar een huis wil aankopen en het is oneerlijke concurrentie jegens ongebonden makelaars.

"Daarmee wordt impliciet het hebben van een aankoopmakelaar als voorwaarde gesteld voor toegang tot de woningmarkt. Dat vind ik onwenselijk", schreef demissionair minister Ollongren over het uitwisselingssysteem.

Ook dit punt zou de ACM kunnen meenemen in een onderzoek. Nog beter zou zijn om het uitwisselingssysteem van makelaars per direct te verbieden zodat de oneerlijke informatievoorsprong verdwijnt. De brancheorganisaties zullen hier echter geen voorstander van zijn omdat dit hun bestaansrecht onderuit haalt. Voor veel aangesloten makelaars is het uitwisselingssysteem de hoofdreden om de exorbitante lidmaatschapstarieven te betalen.

Doordat het almaar moeilijker wordt een huis te kopen zijn aspirant-kopers bereid grotere risico’s te nemen. Het wordt steeds gebruikelijker om geen ontbindende voorwaarden toe te voegen bij het bieden op een woning. Voor verkopers is dit natuurlijk een pluspunt omdat de koop na de bedenktijd direct rond is. Soms wordt zelfs een lager bod zonder ontbindende voorwaarden geaccepteerd. Als het misgaat kunnen de consequenties voor de koper echter groot zijn. Deze trend zou je kunnen afdoen als een gevolg van de overspannen markt ware het niet dat uit de meldingen blijkt dat sommige makelaars bewust aansturen op het bieden zonder voorbehouden.

Om de consument te beschermen zou de overheid het verplicht kunnen maken een  bouwkundige keuring te laten uitvoeren, net als in Zweden. Nadeel is wel dat hier kosten mee gemoeid zijn en dat een bouwkundige keuring lang niet voor alle woningen noodzakelijk is.

In Noorwegen moeten de financiën al rond zijn voordat je een bod mag uitbrengen op een woning. Bieden met voorbehoud van financiën is dan niet nodig want dit is al getoetst door een onafhankelijk adviseur. Dit lijkt me een goede zaak, je kunt dan eventueel zelfs de bezichtigingen reserveren voor mensen die de woning daadwerkelijk kunnen financieren.

Tenslotte het verdienmodel van makelaars. Het bevreemdt mij zeer dat slechts een klein deel van de makelaars tarieven op de website vermeldt. Consumenten moeten meestal eerst contactgegevens achterlaten of zelfs een afspraak inplannen. Het is voor consumenten veel prettiger om eerst zelf alles op een rijtje te zetten en daarna pas contact op te nemen met een selectie van makelaars.

In het najaar van 2020 heb ik een klein onderzoek uitgevoerd naar de tarieven van makelaars in de IJmond. Mijn vader heeft contact gezocht met 15 NVM en VBO makelaars in de regio IJmond middels een door mij opgestelde mail. 13 van hen reageerden en het kostte mij - met een van oorsprong economische achtergrond - een dag om alle cijfers en verstrekte informatie vergelijkbaar te maken. Makelaars blijken specialist in het ingewikkeld maken van hun tariefopbouw door:

• courtage percentages waardoor je in de huidige markt al snel veel geld betaalt
• of vaste prijzen maar alleen met een “vanaf” prijs
• opstartkosten/extra kosten voor fotografie
• intrekkingskosten
• prijzen inclusief en exclusief BTW
• wel of geen volledige Funda invulling
• betaling in gedeeltes of achteraf en
• bonusconstructies over het gedeelte dat boven de vraagprijs wordt geboden.

De prijzen o.b.v. een woning van € 500.000 liepen uiteen van € 2.900 tot € 7.550. Dit nog zonder rekening te houden met de bonusconstructie die soms gehanteerd wordt of optioneel is.

Kortom, het kan transparanter en eerlijker, zodat consumenten makkelijk kunnen vergelijken en makelaars niet profiteren zonder extra inspanningen te leveren. Dit zou bijvoorbeeld kunnen door een vaste tariefopbouw verplicht te maken die tot een all-in prijs inclusief BTW leidt, zonder addertjes onder het gras of verrassingen achteraf bij een hoge verkoopprijs. Zie bijvoorbeeld mijn prijsopbouw.

Voortkomend uit alle informatie durf ik te stellen dat er terecht veel frustraties zijn bij consumenten op de oververhitte woningmarkt en dat het wantrouwen jegens makelaars steeds groter wordt. Deze gevoelens komen vooral voort uit een gebrek aan transparantie en regelgeving. De zelfregulering van makelaars werkt niet en er is behoefte aan strenger, onafhankelijk toezicht. Bij overtredingen moet kunnen worden ingegrepen en zou de consument geholpen moeten worden met het bewijzen van onrechtmatigheden. Het grijze gebied tussen wat er kan en wat er mag moet zo klein mogelijk gemaakt worden. Het belang van kopers en verkopers, de consument, moet weer voorop komen te staan.

Mijn aanbevelingen, die makelaars zouden kunnen helpen integer te handelen zijn:  

N.B.: Melders hoefden geen namen van makelaarskantoren door te geven maar ze deden dit wel vrijwillig. Uiteraard heb ik zowel de namen van makelaars als de namen van de melders geanonimiseerd.